Decidir entre investir em imóveis físicos ou em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) pode transformar seu portfólio e suas perspectivas financeiras. Em 2025, com a economia brasileira em recuperação, é fundamental entender taxa Selic de 14,75% ao ano e como ela impacta cada opção.
O Brasil vive um momento de retomada no setor imobiliário, após anos de incertezas. A recuperação gradual dos preços de imóveis e a valorização dos FIIs refletem a busca por ativos que superem a alta da Selic.
Em paralelo, a volatilidade da economia e cenários globais exigem dos investidores uma análise criteriosa de riscos e oportunidades antes de alocar recursos.
Antes de comparar, é preciso definir cada modalidade de investimento e suas principais características.
Os imóveis físicos oferecem controle absoluto sobre o patrimônio, permitindo reformas, escolhas de inquilinos e uso próprio. Além disso, a valorização patrimonial de longo prazo tende a acompanhar o crescimento urbano e infraestrutural.
No entanto, há custos de transação e manutenção elevados, como escritura, ITBI, IPTU, reformas e corretagem. A liquidez limitada torna as vendas demoradas, e a gestão do aluguel exige atenção constante a inadimplência e vacância.
Enquanto FIIs apresentam um dividend yield muito competitivo, na faixa de 12% a 15% ao ano, imóveis físicos normalmente giram em torno de 4% a 7% de aluguel bruto. Considerando custos anuais de 1,5% a 3% do valor do imóvel, a rentabilidade líquida pode cair.
O investimento mínimo em FIIs é simbólico, a partir de R$ 100 por cota, frente a dezenas ou centenas de milhares de reais exigidos para um imóvel físico. E, quando precisar de capital, você poderá vender suas cotas em minutos, enquanto a liquidez de um imóvel pode demorar de seis meses a um ano.
Os segmentos de galpões logísticos seguem em alta, impulsionados pelo e-commerce. Os FIIs de recebíveis imobiliários (CRIs) de alto rendimento ganham destaque em ambiente de Selic elevada. Shoppings centers bem localizados e lajes corporativas premium também se beneficiam da retomada do consumo e do mercado de trabalho.
De olho no futuro, fundos com perfil high yield e gestão ativa podem oferecer retornos superiores à renda fixa e aos imóveis físicos tradicionais, mas exigem monitoramento constante dos indicadores.
Não existe resposta única: tudo depende do seu perfil de risco, horizonte de investimento e disponibilidade para gerir ativos. Se você busca diversificação sem burocracia, FIIs podem ser a opção ideal. Se prefere controle pessoal e uso direto do imóvel, a compra física terá seu lugar.
O essencial é alinhar objetivos financeiros e tolerância às oscilações de mercado. Com análise cuidadosa, qualquer uma das duas alternativas pode impulsionar seu patrimônio e gerar renda passiva consistente.
Referências
